观点网经过几年时间努力，2025年中国房地产行业进入了风险出清的重要阶段。年内，包括碧桂园、融创、旭辉在内的十余家房企，接连于债务重组方面取得突破性进展。
“京城一哥”远洋集团同样走上了重组的快车道。
今年3月，远洋集团63.15亿美元境外债务重组“靴子落地”，近期针对180.5亿元的境内债务亦正式披露了重组相关方案。
在这个“系统修复”的关键时期，远洋集团交出了2025年上半年的成绩单。
数据显示，远洋集团期内实现营业额62.03亿元，同比下降53%，毛亏49.66亿元，而2024年同期为毛利2.97亿元，期内毛亏率为80%。
同时，公司拥有人应占溢利为102.02亿元，而去年同期为亏损53.82亿元，实现扭亏为盈。
不过，财报透露，此次盈利得益于境外债务重组的非现金收益支撑，如若撇除境重组收益的影响，报告期内公司录得亏损。
盈利表象之下，市场更加关注的是企业经营基本盘是否好转？现金流是否改善？这些或许能从中期财报当中找到答案。
经营基本盘
上半年，远洋集团62.03亿元营业额当中，物业开发贡献了53.14%。财报透露，这一业务实现收入32.96亿元，较2024年同期减少68%。
实际上，2025年以来，中央与地方协同发力，于供需两端推出超百项政策，在一揽子利好措施的推动下，房地产市场信心逐步修复，商品房销售降幅不断收窄。
国家统计局数据显示，今年前7个月，全国新建商品住宅销售面积和销售额分别为43218万平方米、43593亿元，同比分别下降4.1%、6.2%。
远洋集团的表现顺应行业大势，期内实现协议销售额约为133.7亿元，同比减少27.06%，降幅缩窄21.54个百分点；累计协议销售楼面面积约为84.9万平方米，下降44%。
得益于上半年有较多一线城市项目开盘，远洋集团期内实现平均销售价格（不包括车位销售）上升约41%至1.89万元/平方米。
从入账销售表现来看，远洋集团交付可售楼面面积34万平方米，同比下降55%，2025年上半年，入账销售价格下降至1.1万元/平方米。该公司表示，主要是由于2025年位于一线及核心二线城市的项目结转较少。
于2025年上半年，远洋集团来自于北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为29%、18%、4%、20%、22%及7%。
土地储备方面，上半年，远洋集团并未新购入相关土地，截至2025年6月30日土储下降至2723.2万平方米，权益部分则相应下降至1459.2万平方米。
投资物业方面，过去几年，远洋先后出售了成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权、北京中国人寿金融中心10%股权、北京远洋未来广场、北京颐堤港二期64.8%股权等项目，总成交金额超百亿元。
2025年上半年，商业资产的出售还在持续，将远洋国际中心二期23%股权转让给日照钢铁。
截至2025年6月30日，远洋集团持有经营中的投资物业还有23个，可租赁面积约为356.5万平方米。
一方面，因出售导致可租赁面积减少；另一方面，在写字楼市场供需失衡与零售商业竞争升级等因素影响下，期内来自物业投资的营业额减少了20%至1.44亿元。
传统物业开发难以为继，近两年远洋集团不断发力轻资产业务。财报透露，期内，该公司轻资产业务收入占比增加，其中物业管理及相关服务和其他房地产相关业务收入占比提升至45%。
具体来看，物业管理及相关服务主要涵盖物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务，期内实现收入13.48亿元；其他房地产相关业务包括建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务等业务，期内实现收入14.15亿元。
另据观点新媒体查阅，在代建业务方面，上半年远洋建管接连签约了天津、杭州、石家庄等多个项目。数据显示，半年累计拓展面积562万平方米。
不过，当下代建行业入局者众多，远洋建管能够突出重围，成为远洋集团经营基本盘的重要支撑，还需时间检验。
现金流基本面
回看2025年上半年，推动境内外债务的重组，仍旧是远洋集团的首要任务。
从2023年9月15日宣布对境外债务进行全面重组，至今年3月27日，远洋集团经历了漫长的拉锯战，最终实现了旗下8笔美元债券的重组。
根据3月份的公告，远洋集团境外债重组总规模约63.15亿美元，将转换为约22亿美元的新债务，以及约41.15亿美元新强制可转换债券及新永续证券。
境外债务重组生效，给了远洋集团喘息空间，该公司资产负债表也得到了一定修复。
从最新中报数据来看，截至2025年6月30日，远洋集团借贷总额为669.97亿元，同比减少31.89%，净借贷比率约743%，上年末为42020%。
该公司表示，借贷水平的下降，主要得益于期内集团完成境外债务重组。此外，于2025年下半年，随着国内宽松的房地产市场政策陆续出台，公司也将继续积极化解债务风险，持续专注物业开发项目的交付，改善净借贷比率。
从债务结构来看，一年内到期的贷款占比达62%至416.76亿元；一至两年到期的贷款为114.16亿元，占比17%；二至五年到期的贷款占比8%至54.89亿元；五年以上到期贷款为84.16亿元，占比13%。
报告期末，远洋集团现金资源总额（包括现金及现金等价物，以及受限制银行存款）共计人民币58.31亿元，不足以覆盖一年内到期的贷款。
显然，远洋集团目前资金缺口仍不算小，不过从此前披露的市场消息来看，境外债务重组方案获批之后，这家企业也在加速攻克境内债务重组这一难关。如若远洋集团能迅速与债权人达成和解，完成境内债务重组，那么资金压力将得到大幅改善。
据观点新媒体获悉，远洋集团境内债务涉及7笔公司债和3笔银行间债务，总金额180.5亿元。
8月1日晚间，远洋集团发出了一份境内债务重组方案，与大部分企业一样，提出现金回购、股票收益权、资产抵债、长期展期等主流化债手段。
其中，现金回购及资产抵债预计化解40亿元债务；资产抵押则主要用京津冀、大湾区的住宅项目以及北京的商业项目收益权抵债，这里预计化解70亿元，两项方案合共化债110亿元，占总债务的60.94%。
其次，股票收益权则主要通过定增28亿股股票，而债权人需要将相关股票出售还能实现解套。
方案明确，每人民币100元剩余面值目标债券以经济收益权方式受偿的定增股票数量等于人民币100元剩余面值/（本选项登记申报公告日中国人民银行公布的港币对人民币汇率中间价x本选项登记申报公告日前20个交易日本公司股票交易均价x5倍）。
按照8月28日远洋集团收盘价0.127港元/股以及0.9151的港元汇率粗略计算，债权人每100元人民币标的债券受偿的股票约为172股，可清偿的债务大约为16.28亿元，于总债务的占比不足10%。
至于长期展期，则是将债务到期日延至2035年，利率调整为每年1%，展期后的第5.5年开始分期还本，用时间换空间。
目前，远洋集团境内债务重组仍处于初步谈判阶段，这一方案能否得到债权人的认可，仍不得而知。
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